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各地供应土地要“稳中有度

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  我国房地产市场进入新的发展周期,经过近十年来的高速发展,全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解,住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。

  支持自住和改善需求

  我国房地产市场进入了新的发展周期:一方面,部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾,需要进一步加大土地供应力度;另一方面,部分二、三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要,去库存压力较大,带来一定风险,需要分类调控、因地施策。

  当前,房地产市场运行必须加快去行政化,回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变,创造市场机制发挥作用的政策环境。

  那么,本轮调控政策有哪些特点?今年房地产市场调控思路很清晰:主要突出优化供应结构,明确支持自住和改善性住房需求,维护市场稳定。落实地方政策在维护房地产市场稳定方面的主体责任,有效发挥地方政府在调控市场的主动性、积极性。

  好坏地块要搭配供应

  据悉,目前对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断,房地产行业内部有不同层面的评判标准,很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线,土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。对于超过合同约定开工时间一年以上未开工,且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县,应该从严控制新增建设用地规模。地方各级政府应根据各类市场指标,判定当地房地产市场供求情况。

  供求关系稳定是市场平稳的基础和根本,地方在实施土地供应的过程中,要“稳定供应、均衡供应”,充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响,尤其是负面影响,不搞“饥饿供应”;在季度间也要尽量做好均衡,避免类似年底突击供地的现象,从而避免市场成交大起大落。

  地方应“不同地块面积和用途的搭配供应”。在城市不同位置区域,可能存在宗地条件差异极大的地块,差的地块无人问津,位置较好的地块容易形成“过度竞争”,搭配供应可以很好弥补纯市场选择下的市场发展弊端和不足。现阶段,土地开发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等配套设施的代建,在某种意义上,也属于一定程度的搭配供应。

  改变用途不可“任性”

 “调整土地用途、规划条件”必须满足两个前提:一是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”,二是“已出让的未开发房地产用地”,允许转型的方向很明确,就是“国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目”。地方政府与土地使用者要按市场实际出发,努力实现双赢,促进地块开发。

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